Логин:
Пароль:
 чужой компьютер 
Регистрация   
Ивановская Интернет Биржа Недвижимости (ИРБН)
 новости, анонсы
 статьи
 объявления
 Клуб риелторов
Выберите регионы недвижимости:
Вся Ивановская область
Иваново
Кохма
Ивановский р-он (кроме Иванова и Кохмы)
Кинешма
Кинешемский р-он (кроме Кинешмы и Заволжья)
Заволжье (Заволжский и часть Кинешемского)
Шуя
Шуйский и Савинский р-оны (кроме Шуи)
Фурмановский р-он
Родниковский р-он
Тейковский р-он
Вичугский р-он
Лежневский р-он
Приволжский р-он
Комсомольский р-он
Ильинский и Г-Посадский р-оны
Палехский и Лухский р-он
В.Ландеховский и Пестяковский р-он
Юрьевецкий и Пучежский р-он
Южский р-он
http://irbn.ru/

Это сладкое слово - жилплощадь...

Люди покупают квартиры. Покупают их для себя, для детей, разъезжаются с соседями по коммуналке, съезжаются с родственниками, разменивают и пытаются хоть как-то улучшить свои жилищные условия. Однако бывают случаи, когда вместо купленной квартиры человек получает, как говаривал великий комбинатор, дырку от бублика и от мертвого осла уши. Хорошо еще, если он сохранит свои кровно нажитые денежки. А бывает, что ни квартиры, ни денег, ни продавца вы больше никогда не увидите. Как же оградить себя от возможных "подстав" со стороны продавца? Где регистрировать покупку? Об этом - наша статья

В нашем славном городе наибольшим спросом уже в течение нескольких лет пользуются дешевые однокомнатные квартиры, когда люди покупают свое первое жилье. На втором месте стоят двухкомнатные хрущевки и брежневки. А в последние два года очень активно начали покупать так называемое элитное жилье – квартиры индивидуальной планировки. Это можно объяснить тем, что люди стали понимать: лучше купить новую квартиру со всеми удобствами, включая котельную, чем вкладывать деньги в старую, в которой каждый год все равно придется делать какой-то ремонт.

Самое главное – определиться с выбором!

Итак, вы решили купить квартиру. С чего начать? В принципе, все достаточно просто. Можно пойти двумя путями: покупать квартиру самому или обратиться в агентство. Посмотрим, что можно сделать самим.

Советуем вам начать со сбора информации. Она может быть следующей: котировки районов города (принимая во внимание удобство проживания и возможную последующую продажу недвижимости), типы планировочных решений квартир в выбранном вами районе (чтобы не искать квартиру с такой планировкой, которой в этом районе просто нет), технические данные (дата застройки, коммунальные системы и обслуживание), инфраструктура (расположение садиков, школ, магазинов, парковок) и многое другое, что может вас заинтересовать. Естественно, если вас не интересует настолько подробная информация, то и собирать ее не следует, однако после заключения сделки купли-продажи вы можете быть неприятно удивлены некоторыми особенностями, о который вы просто не знали или не захотели узнать. Ведь по статистике около 10% квартир попадают в повторную продажу в течение 6 месяцев исключительно из-за невыясненных покупателем аспектов жилья.

После того, как вы определились, какую квартиру примерно вы хотите приобрести, можно начать непосредственные ее поиски. В нашем городе выходит несколько газет, где публикуются частные объявления. Объявлений в них множество, и может случиться даже так, что в первой же купленной газете вы найдете для себя то, что вас серьезно заинтересует. Поэтому смело назначайте встречи и смотрите будущее жилье. А теперь несколько рекомендаций по проведению встреч:

- встречи лучше назначать в светлое время суток;
- приходите на встречу минут за 20-30, походите около дома, осмотрите его и близлежащее ему окружение;
- обязательно пообщайтесь с бабулями на лавочках (можно узнать очень много интересного и любопытного и о квартире, и о хозяине ее);
- внимательно осматривайте квартиру, проверьте рамы, розетки, краны, трубы. И обязательно на все недоделки (а они непременно будут) обращайте внимае хозяина, делайте грустное лицо и расстроенным голосом сообщайте, что вот рамы потрескались, и труба течет, а если даже и не течет, то потечет в будущем, да и ремонт влетит в копеечку, потому что обои отклеились... Поверьте, это неплохо помогает последующему успешному торгу по вопросу стоимости квартиры.

Гражданин, предъявите документы!

После того, как квартира выбрана, необходимо проверить документы на нее. Продавец должен обладать определенным перечнем документов на квартиру, чтобы иметь право совершать сделку купли-продажи:

1. Во-первых, и в самых главных, это документ, подтверждающий право собственности продавца на квартиру. Существует несколько видов таких документов:
- Договор приватизации. Раньше он назывался «Договор на передачу квартиры», теперь «Договор передачи жилого помещения». Названия могут быть разные, главное чтобы в договоре было указано, что ваш продавец является собственником.
- Если квартира была куплена, то хозяин должен предъявить договор купли-продажи.
- Если была подарена – то договор дарения.
- Квартира может достаться по наследству – тогда это свидетельство на наследство либо по закону либо по завещанию.
- Есть еще один документ, который, правда, очень редко встречается, но судьба может столкнуть вас именно с ним – это свидетельство о праве собственности на объект. Этот документ оформляется, когда, допустим, квартира приобреталась в браке и была оформлена на мужа, который умер. По закону, не важно, на кого была оформлена квартира, купленная в супружестве – оба супруга владеют ею в равных долях, то есть 50/50. Следовательно, если умирает номинальный собственник квартиры (в нашем примере - муж), то оставшемуся супругу на половину квартиры выдается свидетельство о праве собственности, а вторая половина идет по наследству. Достаточно редкая ситуация, которая тем не менее встречается в жизни.

2. Если документы, подтверждающие право собственности на квартиру, оформлялись до июня 1998 года, то они должны быть заверены нотариально. Если же оформление проходило с июня 1998 года по сегодняшний день, то должна быть регистрация документов либо в БТИ, либо в Учреждении юстиции (при заключении договора после 31.01.1998 года). По окончании регистрации выдается свидетельство о государственной регистрации.

3. К договору купли-продажи, начиная с 1 марта 1996 года, должен в обязательном порядке прилагаться передаточный акт (или акт приема-передачи).

4. Обязательно должен быть технический паспорт и его копия, а также подлинник плана жилого помещения.

5. Копия поквартирной карточки и справка о лицах, стоящих на регистрационном учете.

6. Если продается доля квартиры, находящейся в собственности нескольких людей, то необходимо также предоставить документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерениях продать свою долю с указанием цены и других условий, а также документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли. Данные документы должны быть заверены нотариально.

7. Если сделка совершается через представителя продавца, то у него должна быть оформленная в установленном законом порядке доверенность на заключение договора и (или) на представление интересов продавца при проведении сделки.

8. Если продаваемая квартира находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, то продавец обязан предоставить вам разрешение отдела опеки и попечительства.

9. Нотариально заверенное согласие супруга продавца на продажу квартиры, если она приобретена в период брака.

10. Паспорт нового образца (проверьте и свой паспорт тоже, не забыли ли вы поменять его). Со старым паспортом сделку не зарегистрируют.

Остановимся на некоторых пунктах этого длинного списка. Обязательно проверьте, все ли выписались из квартиры, которую вы собираетесь приобрести. Можно поступить следующим образом – пойти вместе с хозяином квартиры на его выписку и самому убедиться, действительно ли в квартире никто не прописан. А важно это потому, что наше законодательство никак не регламентирует процесс прописки-выписки жильцов при заключении договора купли-продажи (да здравствует действующее законодательство!). Поэтому просто необходимо всегда настаивать на том, чтобы все прописанные в квартире снялись с регистрационного учета ДО заключения сделки. Если же сделать это по каким-то форс-мажорным обстоятельствам невозможно, то обязательно следует внести в договор купли- продажи следующий пункт: «В объекте недвижимости состоят на регистрационном учете следующие (указать ФИО), которые обязуются сняться с регистрационного учета в срок до ________ и освободить квартиру в срок до _____». Если же все-таки возникает ситуация, что люди не хотят выписываться, то единственный вариант – решение проблемы в судебном порядке.

Отдельно следует обратить внимание на документацию, если собственником квартиры является несовершеннолетний. В этом случае просто купить квартиру невозможно.Для совершения сделки необходимо постановление Главы города. Обычно выдается это постановление в течение месяца.

Ну что, оформим сделку?

Проверьте документы, предоставленные вам. Если у вас возникли какие-либо сомнения в их подлинности, ни в коем случае не надейтесь на авось! Проверьте документы еще и еще раз, пока не будете полностью спокойны. Только после этого можно начинать второй этап эпопеи под названием «Покупка квартиры» - заключать сделку в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ивановской области.
Находится это Учреждение (или просто «юстиция») по адресу: Иваново, Ташкентская, 85. Работают они с понедельника по четверг с 8-30 до 17-00 с перерывом на обед с 12-30 до 14-00, в пятницу принимают посетителей без перерыва, однако всего до часу дня. Суббота и воскресенье, естественно, выходные дни. Необходимо обратиться в кабинет №7. Советуем придти пораньше, часов в 7 утра, потому что очереди бывают огромные (правда, раз на раз не приходится). Могу сказать из своего личного опыта, что очередь мы занимали в 7-00, а вошли в вожделенный кабинет около 14-00. Сама процедура подачи документов занимает порядка 20-30 минут. За регистрацию нужно заплатить 300 рублей, если вы хотите получить документы через месяц, или 500 рублей – тогда вам выдадут свидетельство уже через 10 дней. При подаче документов вам выдадут расписку в их получении работником «юстиции».

После подачи документов их проверяют, проводят так называемую правовую экспертизу. Проверяется все досконально, вплоть до орфографии и опечаток. После этого данные вносятся в Единый государственный реестр прав, и вот с этого благословенного момента покупатель квартиры становится ее собственником.

Выдача готовых документов, а также свидетельства о государственной регистрации права происходит в кабинете № 4, который работает по тому же расписанию., что и №7. Для получения их необходимо предъявить паспорт и расписку.

После получения документов в юстиции необходимо зарегистрировать их в БТИ, находящемся по адресу: ул. Генкиной, 35. Регистрация там обязательна, однако ограничивающих сроков законом не установлено, штрафов за просрочку нет. Однако все-таки советуем вам не тянуть с этим, вдруг, пока вы пытаетесь выкроить время для приезда туда, наши горе-законодатели успеют принять какой-нибудь интересный с их точки зрения закон, регламентирующий процесс регистрации десятью днями, например, и штрафом за ее просрочку в размере 500 минимальных окладов труда?

В БТИ нужно принести свидетельство о государственной регистрации права и его копию, договор купли-продажи и его копию, а также техпаспорт квартиры, и конечно ваш паспорт. Все это передается в кабинет №1, который работает с понедельника по четверг с 8-30 до 16-30 с перерывом 13-00 – 14-00, в пятницу с 8-30 до 13-00. А через 2 недели вы прихлодите и забираете свои документы.

А если это мошенничество?

А теперь спешим вас огорчить - даже получив документы на квартиру, никто не сможет гарантировать вам, что вы стали-таки фактическим ее владельцем. И здесь мы затрагиваем тему, от которой бросает в дрожь любого пукупателя собственности – мы говорим о мошенничестве.
Прежде всего, юридически может быть расторгнута любая (!) сделка, конечно, если есть достаточные на то основания. А оснований может быть уйма – арсенал мошенников богат и абсолютной защиты от него не существует. Приведем лишь некоторые из них:

1. В договоре купли-продажи указывается меньшая сумма, чем реально предлагается продавцу. После этого договор признается недействительным по заранее подготовленным основаниям, а продавец возвращает в судебном порядке договорную сумму покупателю.
Как известно, реальная цена сделки занижается в договоре с целью уклонения от уплаты налога. В соответствии с законом "О подоходном налоге" продавец квартиры уплачивает налог с сумм, вырученных от продажи собственного имущества в части, превосходящей 5000 минимальных размеров платы труда за год. Сегодня эта сумма составляет 16500 долларов. Следовательно, если квартира продается за меньшую сумму и это единственная продажа имущества в год, то ни о каком налоге речи быть не может. Если квартира продана за большую сумму, чем 16500 долларов, то подоходный налог - проблема продавца квартиры, а покупатель никаких налогов не платит. Что касается государственной пошлины, то личная "экономия" покупателя составляет не более одного процента от договорной цены квартиры, а это явно не стоит риска оказаться жертвой мошенников. В любом случае требуйте от продавца расписку в получении всей переданной ему суммы.

2. Продажа квартиры наследником, скрывшим от покупателя факт существования других наследников. Проверить самостоятельно круг наследников очень трудно, ведь в него могут входить дети от предыдущих браков умершего собственника, дети, в отношении которых он был лишен родительских прав, иждивенцы и т. д. Известен случай, когда была расторгнута сделка купли-продажи: после продажи квартиры прошло 2 года, и неожиданно у умершего наследодателя объявился внебрачный сын, отцовство которого установлено судом, инвалид 1 группы, проживающий во Владивостоке. Естественно, этот сын является наследополучателем в обязательном порядке. Сделка расторгается, покупатели квартиры рвут на себе волосы.
Когда правоустанавливающим документом на квартиру является завещание и продавец указан в нем как единственный наследник, подобное мошенничество практически не возможно. А вот если вам показывают свидетельство о праве наследования по закону, стоит проявить осторожность.

3. Покупка квартиры у лица, действующего по доверенности при обстоятельствах, прекращающих действие доверенности. Основанием для прекращения действия доверенности может бать истечение срока или отмена доверенности, смерть доверителя или признание его недееспособным. Иногда доверенность бывает получена путем принуждения, а часто доверитель и продавец заранее вступают в преступный сговор. Поэтому лучше всего, если покупатель имеет дело с собственником квартиры, а не с доверенным лицом. Обязательно следует встретиться с собственником квартиры наедине и попросить его подтвердить полномочия доверенного лица. Наведите справки у соседей о хозяине квартиры, состоянии его здоровья, отношениях и степени родства с доверенным лицом. В результате этих действий вы должны получить для себя ответ на вопрос - почему собственник поручил продажу квартиры другому лицу. Если мотивы выдачи доверенности вам не понятны, воздержитесь от сделки.

4. Нарушение прав несовершеннолетних детей. Если дети обладают правом собственности или пользования жильем., то для совершения сделки с такой квартирой необходимо разрешение органов опеки и попечительства. Также необходимо согласие второго родителя, если он не лишен родительских прав. Учтите, что в интересах ребенка суд моментально расторгает сделки о купле - продаже квартир, не разбирая, кто прав, кто виноват. Одна многодетная мамаша продала свою квартиру восемь раз, и все восемь раз суд защищал права ее детей. Милиция, по соображению гуманности, тоже не трогала "мать-героиню". Если вы обнаружили, что в квартире были когда-то прописаны дети собственника, а потом они куда-то исчезли, посчитайте, сколько им лет. Если меньше 18, то стоит проявить интерес к их дальнейшей судьбе. Воздержитесь от сделок, которые проводит опекун от имени несовершеннолетнего собственника квартиры. Ничего необычного или незаконного в этом нет, но пусть со сложными случаями работают профессионалы.

5. Подделка правоустанавливающих документов. Чаще всего подделывают договоры купли-продажи и дарения, ведь эти документы может состряпать любой нотариус прямо "на коленке". Для продажи квартиры необходимо собрать целый пакет документов, о котором мы подробно рассказали выше. Подделать весь пакет документов сложно, поэтому злоумышленники смешивают подлинные документы и фальшивые.
На всех правоустанавливающих документах должен стоять штамп регистрации. Вы можете проверить подлинность регистрации в органе, который осуществляет ее. Проследите, чтобы в разных документах не было несоответствия лиц, времени и места действия. Полезно поинтересоваться у соседей, знают ли они хозяина квартиры. Ведь часто по поддельным документам жилье продают наниматели.

6. Получение продавцом задатка после осмотра квартиры покупателем и дальнейшей отказ продавца от сделки или его исчезновение. Никогда не давайте задатка или аванса без договора. Вместо внесения задатка можно заключить с продавцом договор о намерениях, а если продавец упрямится, ограничитесь суммой 200-300 долларов.

7. Смена номера дома или квартиры и показ другого помещения. Этот фокус обычно применяется в домах старой постройки в центре города, где на лестничной клетки одна квартира, а нумерация строений может быть очень путанной. Возьмите в БТИ план квартиры и сравните его с тем, что вам показывают. Номер дома и квартиры легче всего проверить в беседе с соседями.

Да, купить квартиру сложно. Документы, регистрация, проверка квартиры на юридическую чистоту могут доставить множество неприятных минут и ощущений. Однако радость от покупки своего собственного! личного! неприкосновенного жилища затмевает все проблемы, с которыми сталкивается любой покупатель.

Желаем вам удачи! И самое главное: не забудьте устроить веселое и шумное новоселье!




 
Информация об источнике
 
 
 
Коммерческая недвижимость. Концепция определяет успешность
Критерий успешности объекта коммерческой недвижимости стандартен — это достижение цели, поставленной инвестором. Как правило, вкладывая средства в названный сегмент рынка, бизнесмены рассчитывают по крайней мере на удорожание объекта в будущем. А повышение его стоимости обычно сопровождается и высоким уровнем доходности вложений и сниженными рисками.
Как оценить свою квартиру
При решении жилищного вопроса первой проблемой является объективная оценка недвижимости. Независимо от того, сами вы будете заниматься продажей или покупкой, обратитесь ли в агентство, желательно знать, какие параметры влияют на стоимость квартиры. Завысив стоимость, вы рискуете потерять в первую очередь время, а время в этом случае — деньги. Занизив — тоже потеряете, но уже прибыль. Как же узнать реальную стоимость квартиры (то есть ту, за которую она будет максимально выгодно продана)? Все ли квартиры продаются по заявленной цене? Следует ли обращаться к лицензированному оценщику? Об этом и пойдет речь в статье.
 
Ставка налога - Ставка, определяющая ту часть дохода или стоимости, которая подлежит уплате в виде налога.
Ивановская Интернет Биржа Недвижимости (ИРБН)