Логин:
Пароль:
 чужой компьютер 
Регистрация   
Ивановская Интернет Биржа Недвижимости (ИРБН)
 новости, анонсы
 статьи
 объявления
 Клуб риелторов
Выберите регионы недвижимости:
Вся Ивановская область
Иваново
Кохма
Ивановский р-он (кроме Иванова и Кохмы)
Кинешма
Кинешемский р-он (кроме Кинешмы и Заволжья)
Заволжье (Заволжский и часть Кинешемского)
Шуя
Шуйский и Савинский р-оны (кроме Шуи)
Фурмановский р-он
Родниковский р-он
Тейковский р-он
Вичугский р-он
Лежневский р-он
Приволжский р-он
Комсомольский р-он
Ильинский и Г-Посадский р-оны
Палехский и Лухский р-он
В.Ландеховский и Пестяковский р-он
Юрьевецкий и Пучежский р-он
Южский р-он
http://irbn.ru/

Титульное страхование: загородная специфика

Страховать недвижимость можно от двух принципиально разных групп рисков. Первая — это угроза порчи или уничтожения в результате воздействия внешних сил: пожара, затопления, урагана и других стихийных бедствий, падения самолета и так далее. Вторая — та малоприятная ситуация, когда имущество цело, но право собственности на него утрачено по решению суда. Уничтожение получается не физическим, а правовым. На языке профессионалов защиту от таких рисков называют страхованием потери имущества в результате утраты права собственности, или титульным страхованием.

Общее количество приобретаемых объектов недвижимости с застрахованным правом возрастает и в городе, и на селе. Материалы, связанные с титульным страхованием, постоянно публикуют на страницах нашего журнала. Тема данной статьи — особенности страхования прав на недвижимость, которая расположена за городской чертой. Загородная специфика Страхование титула объектов загородной недвижимости в целом похоже на аналогичную процедуру с городскими квартирами, но есть несколько принципиальных отличий. Во-первых, за городом разнообразнее объекты (дача, деревенский дом, коттедж), и значительно сильнее разнится их стоимость. Если городские квартиры в большинстве своем типовые и оценить их можно с высокой степенью достоверности, не тратя много времени, то с загородной недвижимостью так не получится. Сама процедура оценки здесь более долгая и дорогостоящая операция. Во-вторых, в соответствии с законодательством земельный участок и здания на нем — это различные объекты. Они, конечно, неразрывно связаны, но свидетельства о регистрации собственности будут разными. Так что если покупатель приобретет только строение, он и будет владеть только им, без земельного участка — подобная ситуация вполне вероятна. Может случиться и так, что на одном земельном участке (один объект права) находится несколько строений. Не частый случай, но вполне возможный. Сама процедура оформления сделки с загородными объектами более громоздкая, что связано и с большим набором документов, и с новизной законодательства (его основой является Земельный кодекс, принятый в 2001 г.). До сего дня еще не в полной мере сформированы законы и подзаконные документы, которые должны строго определять последовательность действий в этих сделках. Даже процесс кадастрирования земельных участков не вполне одинаков не только в разных регионах страны, но и в разных районах Московской области. Есть еще один аспект, отсутствующий в городе, — целевое назначения участка. На земле поселений любое строительство законно, а вот на землях сельскохозяйственного назначения — не всякое. В начале 90-х гг. под фермерские хозяйства выделяли прекрасные наделы: большие (до 20 га), удаленные от старых деревень. Для строительства коттеджей они всем хороши, вот только закон запрещает. А значит, попытка что-то возвести на такой земле без предварительного изменения ее статуса приведет к вмешательству районной прокуратуры. А то, что к тому моменту окажется уже построенным, будет подлежать сносу. Еще существуют земли особо охраняемых территорий и объектов. На первый взгляд с ними все просто: строительство однозначно запрещено, но в реальности все не так. Законодательство позволяет определенное использование, и государственные или муниципальные органы иногда предоставляют эти земли в долгосрочную аренду для некоторого «обустройства»: фактически там строят жилье, но произносить само это слово нельзя, и застройщики пользуются формулировками вроде «обустройство в целях улучшения возможностей отдыха». В ряде случаев ситуация шаг за шагом выходит за рамки дозволенного, и вот уже начинают строительство серьезного капитального коттеджного поселка при наличии разрешения на несколько временных построек. Дальнейшая судьба подобных объектов весьма туманна. Все эти детали приводят к дополнительным проблемам при проверке юридической корректности сделки. Ведь ясно, что любой дефект, даже на первый взгляд малозначительный, может стать поводом для спора и судебного иска. Рынок загородной недвижимости, если считать от момента принятия Земельного кодекса, очень молод, однако существуют объекты и более чем с семидесятилетней историей. Например, старые «генеральские» дачи, которые выделяли еще в 30-х гг. прошлого века. И всю произошедшую с тех пор смену жильцов и владельцев нужно проанализировать. Все это, конечно, порождает куда больше потенциальных рисков, чем при операциях с городской недвижимостью. Как защитить себя? Принципиальный момент, о котором многие страхователи не задумываются, — недвижимости лишают не только по решению суда, но и по инициативе органов власти. Для городской квартиры подобный вариант очень редок и вполне предсказуем (например, снос пятиэтажки), а вот с загородной недвижимостью ситуация иная: ваша собственность (точнее, место ее расположения) может понадобиться для развития инфраструктуры — строительства дороги, нефтепровода, водохранилища. От такой ситуации страховые компании в принципе не защищают, поскольку существует норма законодательства, гарантирующая собственнику компенсацию, причем по полной стоимости. На практике, однако, вопрос с определением цены отчуждаемого имущества окончательно не решен, компенсации выплачивают часто по оценочной стоимости, оказывающейся ниже реальной рыночной в несколько раз. Так что, выбирая земельный участок, желательно, используя все доступные каналы, узнать о планах властей относительно данной территории. Есть и положительный момент: решения, ведущие к изъятию собственности, принимают государственные органы Российской Федерации, ее субъектов и органы местного самоуправления только в особых случаях, например для размещения объектов государственного и муниципального значения при отсутствии других вариантов размещения. Пока же единственный доступный простому покупателю способ защиты от фактической конфискации недвижимого имущества — это, во-первых, найти надежного риелтора. Выбирая фирму, необходимо обращать внимание на наличие у нее опыта работы именно с земельными участками. Также желательно иметь дело со специалистом по недвижимости, постоянно действующим на территории данного района, — это некоторая гарантия, что он в курсе конкретных проблем на территории. А лучший источник информации о риелторских фирмах — местные нотариусы, которые прекрасно знают, кто активно работает, у кого не возникает конфликтов с клиентами. Во-вторых, после подбора риелтором объекта и получения документов о «родословной» недвижимости (но еще до совершения сделки), следует обратиться в страховую компанию. И о деньгах… Стоимость страхования напрямую связана со сроком заключения договора. В выборе срока страхования решающее значение имеет предусмотренный законодательством срок исковой давности в зависимости от конкретной ситуации. По оспоримым сделкам срок исковой давности равен всего одному году, но исчисляется он с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Часто истец достаточно легко доказывает, что не знал, находился вне пределов досягаемости и так далее. На практике трехгодичный срок, как правило, является оптимальным. В некоторых достаточно редких случаях, когда сделку можно представить как изначально ничтожную (и данную ситуацию при заключении договора страхования обычно выявят и прокомментируют юристы страховщика), необходима страховая защита на десять лет. Средние по рынку тарифы страховых компаний — 0,8 % от стоимости застрахованного имущества при заключении договора на один год, 1,5 % — на три года и 4 % — на десять лет действия договора страхования. Что касается определения страховой стоимости недвижимости, то закон гласит, что этот вопрос является предметом переговоров сторон, но итоговая сумма не может превышать действительную стоимость объекта страхования. Решают проблему путем привлечения оценщика, имеющего лицензию на работу с земельными участками и строениями. А с учетом того, что недвижимость в последние годы постоянно дорожает, возможна коррекция страховой суммы, естественно, с соответствующей доплатой со стороны страхователя. Страховщики говорят, что они выполняют ту же работу, что и риелторы и нотариусы: проверяют юридическую чистоту сделки. Но есть и существенное отличие. За качество своей работы страховщик отвечает реально, собственными деньгами, что приводит к тщательности: проверка документов длится 5–10 дней и стоит порядка 3–5 тыс. руб. Если договор страхования впоследствии будет заключен, эти деньги зачтут в стоимость страхования. Если нет — клиент вполне может считать их платой за дополнительную юридическую экспертизу. Случается и так, что страховщик находит некий дефект, но клиент считает его несущественным и готов заключить договор «с исключением». Конкретный пример: у продавца загородного дома есть жена, по закону обязанная дать согласие на сделку. Но женщина постоянно проживает за пределами России, и продавец предъявляет брачный контракт, по которому супруга все права на недвижимость передала мужу. Поскольку сам брачный контракт может быть оспорен в суде, страховщик счел этот вопрос достаточно серьезным. Но покупатель сказал, что лично знает женщину, говорил с ней по телефону и получил подтверждение действительности брачного контракта. Его это успокоило, и он согласился на покупку. А в договор страхования была внесена фраза: «Страховой полис не покрывает изъятие объекта по решению суда, если истцом выступит супруга продавца».

Алексей БАКЛАСТОВ,
вице-президент ООО «Страховая компания «Вотек»
 
Информация об источнике
 
 
 
Коммерческая недвижимость. Концепция определяет успешность
Критерий успешности объекта коммерческой недвижимости стандартен — это достижение цели, поставленной инвестором. Как правило, вкладывая средства в названный сегмент рынка, бизнесмены рассчитывают по крайней мере на удорожание объекта в будущем. А повышение его стоимости обычно сопровождается и высоким уровнем доходности вложений и сниженными рисками.
Как оценить свою квартиру
При решении жилищного вопроса первой проблемой является объективная оценка недвижимости. Независимо от того, сами вы будете заниматься продажей или покупкой, обратитесь ли в агентство, желательно знать, какие параметры влияют на стоимость квартиры. Завысив стоимость, вы рискуете потерять в первую очередь время, а время в этом случае — деньги. Занизив — тоже потеряете, но уже прибыль. Как же узнать реальную стоимость квартиры (то есть ту, за которую она будет максимально выгодно продана)? Все ли квартиры продаются по заявленной цене? Следует ли обращаться к лицензированному оценщику? Об этом и пойдет речь в статье.
 
Договор купли-продажи - двусторонний возмездный договор, согласно которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.
Ивановская Интернет Биржа Недвижимости (ИРБН)