Логин:
Пароль:
 чужой компьютер 
Регистрация   
Ивановская Интернет Биржа Недвижимости (ИРБН)
 новости, анонсы
 статьи
 объявления
 Клуб риелторов
Выберите регионы недвижимости:
Вся Ивановская область
Иваново
Кохма
Ивановский р-он (кроме Иванова и Кохмы)
Кинешма
Кинешемский р-он (кроме Кинешмы и Заволжья)
Заволжье (Заволжский и часть Кинешемского)
Шуя
Шуйский и Савинский р-оны (кроме Шуи)
Фурмановский р-он
Родниковский р-он
Тейковский р-он
Вичугский р-он
Лежневский р-он
Приволжский р-он
Комсомольский р-он
Ильинский и Г-Посадский р-оны
Палехский и Лухский р-он
В.Ландеховский и Пестяковский р-он
Юрьевецкий и Пучежский р-он
Южский р-он
http://irbn.ru/

Новый закон о долевом строительстве

Федеральный закон, который должен внести ясность в отношения между государством, застройщиками и покупателями жилья, обеспечить безопасность сделок и четкое выполнение функций всех участников рынка новостроек, был принят Государственной думой 22 декабря 2004 года, одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года и подписан Президентом РФ В. Путиным 31 декабря 2004 года. Содержание документа вызвало неоднозначную реакцию как застройщиков и риелторов, так и юристов. В статье представлены информация об основных положениях закона, мнения и комментарии участников рынка новостроек.

Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В документе сказано, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для возведения многоквартирного дома и иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.
Какой должна быть содержательная часть договора участия в долевом строительстве? Об этом также подробно сказано в законе. Здесь следует отметить, что договор заключают в письменной форме, он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно закону договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) указание срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) сведения о цене договора, сроках и порядке оплаты;
4) информацию о гарантийном сроке, действующем в отношении объекта долевого строительства.
Следует обратить особенное внимание на ст. 6 закона «Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства». Процитируем ее.
«1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. При этом срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
3. В случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации».
Что касается гарантий качества, предусмотренных договором, то один из пунктов ст. 7 звучит следующим образом:
«В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с настоящим законом».
Согласно ст. 9 закона «участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случаях:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;
2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
3) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
4) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
5) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных законом;
6) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
7) в иных предусмотренных договором случаях.
При одностороннем отказе участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства».
Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 17).
В законе отмечено, что проектную декларацию застройщик публикует в средствах массовой информации и (или) размещает в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.
В случае нарушения застройщиком установленных настоящим законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства, по договору, и уплатить проценты в соответствии с ч. 2 ст. 9 настоящего закона.
Информация о застройщике (ст. 20) должна содержать следующие сведения:
1) о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения (для застройщика — юридического лица), о фамилии, имени, отчестве, месте жительства (для застройщика — индивидуального предпринимателя), а также о режиме работы застройщика;
2) о государственной регистрации застройщика;
3) об учредителях (участниках) застройщика;
4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествовавших опубликованию проектной декларации;
5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
6) о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:
1) учредительные документы застройщика;
2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;
3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
4) отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;
5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности в течение менее трех лет;
6) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации (ст. 21) и содержать информацию:
1) о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
2) о разрешении на строительство;
3) о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;
4) о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
5) о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;
6) о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;
7) о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;
8) о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
9) о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
10) о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчики).
Важным пунктом закона является ст. 22 «Особенности рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства», где, в частности, отмечено, что при производстве, размещении и распространении рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, не допускается:
1) приводить в рекламе количественную информацию, не имеющую непосредственного отношения к рекламируемой деятельности;
2) рекламировать многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости до выдачи в установленном порядке разрешения на строительство этих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства.
В законе существенное внимание уделено государственному регулированию, контролю и надзору в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.
Настоящий Федеральный закон вступает в силу 1 апреля 2005 года (через три месяца после дня его официального опубликования).

 
Информация об источнике
 
 
 
Коммерческая недвижимость. Концепция определяет успешность
Критерий успешности объекта коммерческой недвижимости стандартен — это достижение цели, поставленной инвестором. Как правило, вкладывая средства в названный сегмент рынка, бизнесмены рассчитывают по крайней мере на удорожание объекта в будущем. А повышение его стоимости обычно сопровождается и высоким уровнем доходности вложений и сниженными рисками.
Как оценить свою квартиру
При решении жилищного вопроса первой проблемой является объективная оценка недвижимости. Независимо от того, сами вы будете заниматься продажей или покупкой, обратитесь ли в агентство, желательно знать, какие параметры влияют на стоимость квартиры. Завысив стоимость, вы рискуете потерять в первую очередь время, а время в этом случае — деньги. Занизив — тоже потеряете, но уже прибыль. Как же узнать реальную стоимость квартиры (то есть ту, за которую она будет максимально выгодно продана)? Все ли квартиры продаются по заявленной цене? Следует ли обращаться к лицензированному оценщику? Об этом и пойдет речь в статье.
 
Жилищные споры - конфликтные ситуации, возникающие в процессе эксплуатации жилищного фонда при несоблюдении установленных нормативов собственниками, владельцами (управляющими), нанимателями и арендаторами жилых или нежилых помещений в жилых домах, обслуживающими организациями, предприятиями-поставщиками водо-, энергоресурсов и иных жилищно-коммунальных услуг.
Ивановская Интернет Биржа Недвижимости (ИРБН)