Вступивший в силу 1 апреля 2005 года Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» сделал невозможным использование привычных схем привлечения средств дольщиков без соблюдения целого ряда жестких и пока мало выполнимых требований. Поэтому застройщики вынуждены идти на некоторые хитрости, надеясь на скорейшее принятие поправок к упомянутому закону.
Как известно, по новому закону дольщик имеет право в любой момент забрать деньги, вложенные в строительство, да еще с процентами. Это одна из главных мин, заложенных в упомянутый документ. Но долевую схему финансирования жилищного строительства, несмотря на положения закона (о нем, мягко говоря, нелестно отзываются строительные компании), используют и до сих пор, только в несколько ином виде. Привлечение средств граждан на начальном этапе возведения жилья на сегодняшний день самый оптимальный вариант для застройщиков. Однако поскольку закон о дольщиках диктует такие условия, когда использование их средств невозможно (после вступления закона в силу, по данным риелторов, в Петербурге не зарегистрировали ни одного такого договора), компании находят другие варианты той же самой схемы. Сегодня в Северной столице тем, кто желает приобрести квартиру в строящемся доме, предлагают заключить «инвестиционный» договор. Суть его в том, что граждане как бы дают «кредит» строительной компании. Но вместо выплат по кредиту они получают жилье, причем оно обходится им значительно дешевле, чем покупателям, приобретающим недвижимость по окончании возведения дома. Есть и другая схема привлечения средств граждан строительными компаниями, а именно: «предварительный» договор купли-продажи. Покупатель выдает строителям деньги авансом, а квартиру получает по окончании возведения здания вместе с заключением основного договора купли-продажи жилья.
Кредиты не доступны Риелторы компании «Бекар» предполагают, что это не единственные ухищрения, на которые готовы идти стройкорпорации, и вскоре появятся новые варианты хорошо знакомой всем «долевки». За рубежом сегодня активно используют схему выдачи банковских кредитов на возведение жилья. Западные строительные компании без проблем получают кредитные средства под небольшие проценты, что практически не увеличивает стоимость работ. Российские банки не готовы кредитовать местных строителей за маленький процент. Да и предполагаемый срок возврата кредита намного меньше, чем период возведения и реализации жилья. Кредиты на условиях более 5 % годовых в валюте не выгодны и самим строительным компаниям при сохранении сегодняшних рыночных цен на жилье. Таким образом, кредитных условий, устраивающих обе стороны — и банк, и застройщика, — пока удается достичь немногим. Здесь довольно высок риск, поскольку долгосрочные прогнозы на рынке жилищного строительства никто давать не берется. В случае стагнации или снижения стоимости квартир строители обанкротятся, а банк, кредитующий их объекты, ожидают убытки. Даже если банку «достанется» в наследство недостроенный дом, сдать объект и получить за него прибыль вряд ли получится.
Тенденции и перспективы Есть и еще одна опасная тенденция. Сегодня продажи квартир на первичном рынке идут крайне медленно. В таких условиях может сложиться ситуация, когда строительной компании не хватит денег на то, чтобы завершить работы по возведению дома. Как известно, затягивание сроков сдачи объекта приводит к удорожанию строительства. Соответственно, на достройку могут понадобиться деньги дольщиков. При этом даже закон о защите их интересов ничем не поможет: не хочешь остаться без квартиры — доплачивай. То же касается и всех обходных вариантов типа покупки квартир по «инвестиционному» договору и «предварительному» договору о купле-продаже жилья. При любой форме привлечения средств частников все риски принимают на себя покупатели квартир. Поскольку цикл сооружения дома довольно долгий, риелторы уверены, что, если цены не жилье останутся на прежнем уровне и перестанут расти (а стоимость стройматериалов по‑прежнему будет повышаться), это приведет к резкому падению спроса на площадки под застройку. Кстати, такая тенденция наблюдается уже сейчас. Во втором квартале 2005 года ввод на рынок новых объектов снизился (наименьшие показатели за три последних года). Уже сейчас объемы продаж превышают новые предложения. Тенденция к сокращению планового ввода жилья имеет долгосрочную перспективу: обращает на себя внимание незначительный объем предложения домов, где сроки ввода запланированы не раньше чем на I квартал 2007 года. Таким образом, наиболее вероятно, что количество строящегося жилья снизится, несмотря на заверения чиновников городской администрации. Любопытно, что при этом власти не собираются снижать стоимость платы за инфраструктуру. Но бить тревогу все‑таки рано, считают специалисты компании «Бекар». В начале года федеральные власти планируют внести изменения в закон о защите прав дольщиков, что несколько улучшит положение строительных компаний Петербурга. Кроме того, цены на вторичное жилье уже «поползли» вверх, и по всей вероятности их рост продолжится и составит примерно 1 % в месяц. Возможно, что к новому году увеличение цен затронет и «первичку», обычно она отстает от вторичного рынка на пару месяцев.
Факты и цифры С октября 2004 года цены на первичном рынке в Санкт-Петербурге начали падать: до конца года они снизились на 4–5 %. В 2005 году динамика цен оставалась практически нулевой, объем продаж продолжал снижаться. В I квартале 2005 года объем продаж типового жилья в Санкт-Петербурге составил 397 тыс. кв. м. Даже по сравнению с показателями не слишком удачных III и IV кварталов 2004 года (примерно по 460 тыс. кв. м) названная цифра представляется низкой. Увеличилась доля квартир, не проданных к моменту сдачи дома. В среднем она составляет 7–8 %, по некоторым объектам — 20 %. Сегодня средняя цена предложения на рынке массового жилья Петербурга достигает 800–950 долл. за кв. м. За последние два года типовая структура предложения в строящихся объектах не менялась: 50 % однокомнатных квартир, 30 % — двухкомнатных и 20 % — трехкомнатных. Однако в 2005 году заметно снизился интерес покупателей к однокомнатным квартирам. Ликвидность одно- и двухкомнатных квартир постепенно сближается: при возможности рассрочки и общем снижении цен покупатели выбирают жилье большей площади.
Леонид Сандалов, заместитель директора ЗАО «Агентство «Бекар» (Санкт-Петербург)
Критерий успешности объекта коммерческой недвижимости стандартен — это достижение цели, поставленной инвестором. Как правило, вкладывая средства в названный сегмент рынка, бизнесмены рассчитывают по крайней мере на удорожание объекта в будущем. А повышение его стоимости обычно сопровождается и высоким уровнем доходности вложений и сниженными рисками.
При решении жилищного вопроса первой проблемой является объективная оценка недвижимости. Независимо от того, сами вы будете заниматься продажей или покупкой, обратитесь ли в агентство, желательно знать, какие параметры влияют на стоимость квартиры. Завысив стоимость, вы рискуете потерять в первую очередь время, а время в этом случае — деньги. Занизив — тоже потеряете, но уже прибыль.
Как же узнать реальную стоимость квартиры (то есть ту, за которую она будет максимально выгодно продана)? Все ли квартиры продаются по заявленной цене? Следует ли обращаться к лицензированному оценщику? Об этом и пойдет речь в статье.
